本文摘要：今年以来，房地产政策调整密集。

今年以来，房地产政策调整密集。业内人士回应，预计行业政策及货币“双严格”的局面将持续。

一系列受到影响政策将为楼市转好加添动力，市场或步入年内的供需高峰，房价将呈现出“稳中有升”的态势。　　购房积极性获得提振　　自2014年9月首次减少居民购房首付比例后，今年8月31日，住建部、财政部、央行再次牵头公布通报，自9月1日起，对享有1套住房并已结清适当购房贷款的居民家庭，为提高居住于条件再度申请人住房公积金委托贷款出售住房的，低于首付款比例由30%减少至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，融合本地实际，自律要求申请人住房公积金委托贷款出售第二套住房的低于首付款比例。

　　“在此前早已降息的情况下，公积金贷款利率早已上调了0.25个百分点，这使得公积金贷款的利率本身就早已较为较低了，但此次政策对于二套房的公积金贷款首付比例也展开了上调，出乎意料市场的预计，显然体现了政策层面较小的性刺激力度。”易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，该政策对于房地产市场有积极意义，一是今年为典型的政策严格年，各类严格政策集中于，可能会使得9月份房地产市场面对一个十分好的购房时机。特别是在对于二套购房者来说，最佳的购房实际恰是在这个时候确实到来。二是在9月份传统“金九银十”阶段，实施这个政策不会使得购房者的信心之后提振，特别是在是一些有提高购房市场需求的群体，更加不会在这个时候大力入市。

但他认为，预计在实际实施过程中，三线以及以下的城市不会面对更佳的政策扶植，而二线城市可能会筛选自由选择提高型购房市场需求展开公积金贷款政策的调整。而对于还包括北京在内的一线城市，调整的可能性并不大，不会增大房价下跌的压力。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，公积金首付的再度减少实际影响受限，因为公积金与商业贷款不一样，各地都有最低限额，比如北京最低限额仅有120万，这种情况下首付20%不太可能构建，但心理影响较小，对于购房者来说，金九银十购房者入市积极性将之后提升，一二线城市9-10月市场有可能经常出现一波涨幅。　　海通证券指出，当前二套房优惠力度基本相似2008年，考虑到三线及以下城市总房价较低，公积金政策调整对反对行业去库存有实质意义，目前不论新开工、投资三线城市占比皆在50%-60%，因此三线城市衰退力度必要要求房地产投资、新开工后期衰退力度，考虑到三线城市公积金可贷款总额占到购房款比重显著低于一二线城市，新政对保证三线城市市场需求市场，减少三线城市新房库存并平稳后期房地产投资意义根本性。

　　此外，住建部、商务部等六部委牵头公布新政，针对外商投资房地产企业和境外机构、个人购房部分政策展开严格调整，容许境外个人出售符合实际必须的商品房。业内人士认为，限外政策放开对于北上广浅等一线城市的高端项目而言或将起着获释购买力的起到，倒数实施受到影响政策，指出了政府对于增进房地产市场转好的急迫心理，若接下来的房地产市场衰退进程不及预期，不回避政府之后加码房地产市场性刺激政策。　　购房成本降到低于　　不仅在楼市政策上持续限制，今年以来，货币流动性也持续获释。

8月25日央行要求，上调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自此，本轮早已有五次降息四次降准，为楼市带给的最必要性刺激就是购房者“月可供上升、利息平减半”，信贷成本已降到低于。

　　据中原地产获取的数据表明，以贷款100万，20年为事例，此次降息后月可供增加140元。如果从2014年11月末开始的本轮降息地下通道看，5次降息购房者按照基准利率计算出来，百万元20年利息将增加高达19.3万元。　　“随着‘双叛’齐现，流动性更进一步获释将助推下半年楼市的持续急剧回落。

”张大伟指出，在货币政策持续宽松环境下，银行将减少贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率优惠将明显增加。目前一线城市的首套房贷款优惠主流在9腰左右，未来有经常出现8.5腰或者8折的可能性。对于购房者来说，这种必要的信贷性刺激影响十分大，降息地下通道早已持续关上，购房积极性之后提升。

　　链家网研究院李巧玲指出，在实体经济上行压力增大，股市暴跌的情况下，央行倒数降息、降准再加三部委牵头减少公积金贷款首付比例，这更为印证了此前关于性刺激房地产市场需求来提振经济的猜测，并且这种类似于手段今后仍有实施的有可能。房地产行业在今年甚至明年预计都会有一个较为严格的政策环境。

在央行多次降息之后，利率早已降至历史最低水平，首套和提高性购房市场需求获得有效地获释，一线城市以及部分二线城市今年成交量基本都较去年缩减到。如果再行再加公积金二套2成首付比例政策落地，房价较低的三、四线城市市场需求预计不会被造就一部分。今年的“金九银十”以及年底前的房地产市场，预计仍不会维持较高的交易量。

　　转好新动力屡屡经常出现　　获益于一系列受到影响政策，楼市持续呈现出转好态势。　　据中国指数研究院近期公布的2015年8月“百城价格指数”报告表明，8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10787元/平方米，环比下跌0.95%，涨幅较上月不断扩大0.41个百分点;同比来看，在经历倒数十个月同比暴跌后，百城房价于本月止跌，下跌0.15%。综合来看，百城住宅均价则为16个月以来首次经常出现同比环比双双下跌。

北京、上海等十大城市新建住宅均价为19962元/平方米，环比下跌1.95%，涨幅较上月不断扩大0.80个百分点;同比下跌3.83%，涨幅较上月不断扩大2.53个百分点。其中，上海房价环比涨幅居首，均价下跌3.77%，深圳同比下跌26.38%仍居首位。　　从北京市场来看，据链家网研究院统计资料，8月份新建商品住宅(不含保障房、自住房)网签量为9291套，比7月上升30.3%。

扣减保障房、自住房后，显商品住宅成交价6001套，比上月上升19.3%，比2014年同期下跌44.1%。8月份北京显商品住宅(扣减保障房、自住房)成交价均价为29687元/平方米，环比下跌7.6%。8月，北京二手住宅网签量为19088套，环比上升11.1%，同比下跌127.1%。

成交价均价35760元/平方米，环比下跌1.4%，同比下跌8.7%。1-8月二手房总成交量125370套，比去年同期下跌106.8%。

今年以来北京二手住宅的交易规模早已相似出租汽车前一年(2010年)同期的12.7万套。　　从供应量来看，8月北京共计18个期房项目取得预售许可，供应总量为5429套，比7月仅有月上升25.4%。扣减自住房后，显商品住宅供应5222套，较上月下跌102.8%，较去年上升18.4%。

2015年1-8月份显商品住宅供应量为43572套，较去年同期大幅度下降41.3%。另据亚豪统计资料，9月北京将有34个项目入市，入市个数将刷新今年月度新纪录，其中，显新的盘有20个。　　链家网研究院李巧玲指出，预计随着“金九银十”的来临，以及近期的降息降准以及公积金新政对市场情绪的影响，市场或将步入年内的供需高峰，房价也将呈现“稳中有升”的态势。　　易居研究院研究员朱光指出，随着近期一系列政策的发售，楼市转好将再行再配新动力，尤其是供需结构比较紧绷的一线和部分二线城市，预计年内房地产市场还将之后加剧，房价下跌也不会减缓;而大部分二线城市和部分三线城市将加快去库存的进程，房价也将稳中有升;大多数三四线城市则因为库存去化周期较长，因此仍将以坚决去库存为主要目标，房价走势也将趋于平稳。

总体看，各地楼市在受到影响政策的性刺激下，走势分化将越发显著。　　大量政策后手可供选择　　首创证券指出，在多重政策的变换起到之下行业未来将会在“金九银十”步入成交量的一段时间提高，但是考虑到各级市场较小的差异性以及防止部分区域成交价短路造成房价下跌过慢以及政策改向等问题，未来行业调控方向预期仍然沿袭小众化、地方化的操作者思路，市场转型和分化仍然是行业重返和调整阶段的主题。

　　贤迈进指出，房地产产业在目前应当沦为中国经济衰退的引擎，无论是市场成交量下降还是价格止跌声浪态势的已完成，都不利于市场信心的提振，以及造就涉及产业的较慢发展。所以此次中央对于楼市政策的之后加码，意图很显著，即期望9月份以及第四季度房地产市场需要充分发挥提振市场信心、盘活存量资产、造就经济衰退的功能。　　海通证券同时认为，政府早已从最低层面反映平稳经济快速增长和增进房地产市场身体健康发展的决意，如果房地产市场无法有效地完全恢复，除了降息、降准等传统宏观货币工具外，政府仍不存在大量政策后手可供选择，还包括之后差别化信贷、减少资本金拒绝、行政介入、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等。

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